若干年后，天津樓市會是什么樣子？

　　“天津樓市未來會是什么樣子?”

　　最近發現，已經很少有人問我哪類房產未來漲幅更大了，大部分人會比較關心，自己要買的房子是否保值。今天想和大家探討一下，若干年后，天津樓市會是什么樣子。

　　有幾個前提先和大家明確一下：1)未來新生人口不斷減少，作為北方大區的學區房，天津還是會有一定比例的年輕人涌入，但人口老齡化的趨勢不可逆;2)市場容量不需要這么多的開發商，國央企的占比只會越來越大;3)城市更新任重而道遠，市區現存的老房子未來會以翻新或加固為主，不會大規模拆遷，因此市區核心區未來的新增宅地供應量會非常少，而外圍的待開發宅地到處都是?；谝陨蠋c，天津未來會有幾類房子越來越不受市場歡迎：第一類，和平、河西、南開以外幾乎所有的老房子。除了和平、河西、南開這三個區的學區房，以后老房子的需求量是持續走低的。年輕人看不上，中年人迫切需要改善，只有老年人保有一定的地域情結，目標群體有限，所以只會越來越難賣。毫不夸張地說，現在買和平、河西、南開學區房以外的老房子，真的很有可能會成為最后的接盤俠。第二類，郊區沒有地鐵的房子。

　　現在都沒有地鐵規劃，未來也很難會有。如果有地鐵，還能適當拉近與市區的距離，否則根本看不到未來。你會發現，這些年天津郊區的新房越蓋越多，但真的有這么大的需求量嗎?這些房子要賣給誰?長期以往，郊區的房子供求關系會越來越失衡。當然，如果沒有地鐵，有產業支撐也行，如果既不通地鐵，也沒有產業，這類郊區房子未來的流通性注定不會太好。第三類，幾乎所有的塔樓。

　　塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達12戶，數百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環境當然不如板樓優越。而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后，且不可改變。隨著時間的推移，這種房子的管理成本越來越高，維護難度也越來越大，極有可能朝著老破大的方向發展，大家盡量不要碰塔樓。

　　那么，天津未來會有哪些房子越來越受歡迎呢?第一類，市區核心區的好房子。你可以這樣理解，就是市區核心區的高品質小區，最好還帶個不錯的學區，這種房子準入門檻較高，也會越來越稀缺。第二類，核心區周邊的好房子。這個是重點，也是中產未來能夠跑贏大盤的希望所在。隨著孩子上完學，家長們逃離老破小浪潮的到來，核心區與相鄰區之間的差別會縮小。尤其是兩區交界的地方，所以大家一定要密切關注那些緊挨著南開、河西等成熟好地段的新房項目。這些項目地段不錯，位于外環甚至中環以內，周邊其實可賣的優質地塊也不多了，城市界面不錯，看病和購物也都挺方便。目前主要就差在學區，但價格比和平、河西、南開便宜，而品質又不輸市區核心區。

　　天津房地產行業現在已經非常內卷了，新項目配置都很高，隨著未來市場對品質的要求越來越高，5-8年后大有可為。80后是中國最后一代愿意結婚，愿意生孩子，愿意折騰房子的人了，所以80后接下來的置業重點就是未來天津樓市的核心價值點。

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