多城頻出樓市大招，“取消限購”和“認房不認貸”疊加效應漸顯

　　9月11日，福州發布取消房地產市場限購新政的午夜，五城區限購政策一出，當地房企表示，"應該有希望二套需求被限制和釋放"。

　　自強勢二線南京打響全面放開限購的 "第一槍 "后，僅9月11日，濟南、青島等三大城市相繼發布樓市限購新政，緊隨其后的多個二線熱點城市蘇州的熱點城市也表示將優化樓市政策。

　　事實上，在過去的半個月里，樓市優化政策進入加速落地階段，目前已有超20省市出臺政策近30條，接近8月政策頻次半數。在限購政策方面，包括蘭州、東莞、佛山、嘉興等在內的10個城市全面取消限購;同時，曾卡住改善需求的“認房不認貸”等政策也在北上廣深迅速落地。

　　華泰證券認為，7月以來住建部、央行等部委頻頻發聲，需求端放松步步深入，強化托底房地產市場的決心，預計二線及以下城市將有望迎接全面放松，一線城市也有望局部寬松，與其他政策形成合力，穩定房價預期和購房需求。

　　“大招”既出，不少城市形成了積極的反饋。全面取消限購后的南京，有項目來訪回升超30%;亦有項目在周末成交超4000萬;另有機構調研顯示，“認房不認貸”落地后一周后，多城來電來訪量有所提升。也有多位受訪人士反饋，當前市場有所起色，短期來看，市場會迎來一定的復蘇。

　　一天多城放開限購

　　在福州之前，兩個北方城市濟南、青島也同日官宣取消限購。

　　9月11日，山東濟南市、青島市相繼調整購房政策。其中，濟南取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制;青島也發布通知稱，將市南區、市北區(原四方區域除外)移出限購區域。至此，兩個城市均在全域范圍內取消限購。

　　同樣也是在11日，華東熱點城市蘇州召開新聞發布會，明確表示為滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核，以保障和解決更多剛性住房需求人群，新市民、青年人、新就業人群、常住人口等適用同等政策。

　　蘇州當地市場人士向記者表示，“此政策目的即是放松限購，具體細則預計很快推出?！蹦撤科笤谔K州一項目的營銷主管表示，目前還不清楚是針對首套還是全面放松，后者的政策力度較強，整體影響可期。

　　事實上，8月末以來，許多城市核心區放松限購的節奏提速。浙江省嘉興市是首個全面取消限購的城市，此后大連、沈陽也在取消限購方面有所動作。但真正引發市場關注的則是南京。

　　9月7日，南京正式發文解除玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區的限購。隨著核心四城區的松綁，南京全域放開限購，成為8月末以來全面放開限購的第四城。這也是南京自2016年限購以來，再度全面放開限購。

　　回顧本輪周期松綁政策可以發現，許多城市的限購放松是一個從點到面、從外圍到核心遞進的過程。以南京為例，2022年4月以來放松限購的頻次達到8次，放松區域從六合、溧水區，再擴散到產業聚集區，最后到全域，購房門檻方面從降低外地戶口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60歲以上老人的家庭限購，最終不限人群。

　　目前尚未完全放松限購的蘇州也以類似的方式，從城市外圍區域向核心城區逐步對限購予以松綁;9月初，天津也將住房限購區域縮小至僅市內六區。

　　華泰證券在近期的一份研報中指出，2022年以來二線城市針對局部區域、局部人群的限購放松已經十分密集，如今南京作為強二線城市全域放開，具有風向標意義。

　　業內認為，接下來為進一步實現穩需求，各大城市將加快放松限購的步伐。中指研究院市場研究總監陳文靜認為，對限購政策進行優化，有利于釋放更多購房需求，進一步修復當地市場預期，鞏固當前市場企穩修復態勢，特別是核心二線城市，政策效果或相對較好。

　　陳文靜預計，未來二線城市有望繼續優化過去市場過熱階段出臺的樓市政策，進一步放松限購政策，不排除將有更多城市全面取消限購。一線城市或采取因區施策的方式，優化非核心區限購政策，同時結合人口、人才政策，對多孩家庭、老年家庭給予更大政策支持，也是支持合理購房需求的重要方向。

　　據記者不完全統計，截至9月11日，有包括東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、福州等9城，已全面取消了限購政策。

　　市場緩慢修復

　　除了對限購的松綁之外，近期各地亦有多重大手筆政策祭出，尤以“認房不認貸”的落地為典型。8月30日，廣州、深圳兩地率先落地執行首套房“認房不認貸”政策，兩天后，北上兩城亦全面跟進執行，力度超出市場預期。據億翰智庫，截至9月6日，一線城市之后，本輪已有30余個二三四線城市跟進本輪“認房不認貸”政策。

　　目前來看，各類樓市松綁組合拳效果已所有顯現，部分城市反應迅速。根據中指調查數據，各類松綁政策執行后，全國置業意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個百分點左右。

　　上海一新房項目銷售主管向記者表示，新政實施以來的到訪成交增量都很可觀。記者獲取的一份調研報顯示，招商蛇口在上海新政落地兩天后，成交了超1.5億元，總來訪數量較政策前一周翻倍。

　　另一大型連鎖中介人士也告訴記者，近期新房、二手房的帶看量都明顯增加，“市場本身就有一定的客戶量，新政激發了一些本來沒有需求或是沒有著急進入市場的客戶，同時，有很多客戶的預算提了上來”。該中介人士向記者透露，上周有一天二手房網簽達到了700多套，“按照這樣的節奏，這個月的成交量或許能達到2萬套”，但目前仍處于去庫存的階段，尚未恢復到很理想的狀態。

　　另有TOP20房企內部人士表示，在剛過去的周末，深圳市場成交確實比之前有提升，成交套數多出約摸20%-30%;北京市場“也賣得很好”，有公司一次性團購了幾十套房源。

　　在放開限購的南京，某華東房企內部人士向記者表示，在全面取消限購后的第一周，南京項目來訪回升超30%，疊加營銷加碼，主城區及近遠郊項目熱度均有大幅提升。中海旗下一項目周末銷售額超4000萬。

　　不過，也有房企人士反饋，其公司位于南京雨花區的一合作方操盤項目，在新政后來方有少許的提升，轉化尚沒有大的改善。上海一外環新房項目負責人透露，新政第二周的來訪成交出現了較為明顯的下滑。

　　事實上，歷經了年初“脈沖式”的小陽春，業內對這輪政策的效用抱持著較為理性的態度，市場能復蘇到何種程度，多位受訪人士表示“不好說”。

　　上述華東房企內部人士認為，目前影響二三線城市的主要還是未來房價預期、個人收入穩定性，限購并非當前不出手的主要原因。上述福州房企人士也向記者表示，政策起作用的關鍵還是在于信心，同時還有首付兩成等政策未落地，“客戶也會等”，他預計，政策組合拳還需要一段時間發酵，見效或要2-3個月的時間。

　　某華南房企市場負責人向記者分析稱，當前政策底已出現，情緒上會打一波雞血，但因為市場基本面不佳，低迷也許還會持續一段時間;同時伴隨著經濟恢復，大約在半年到一年之后，市場庫存逐步減少，市場才能開始上行。

　　華泰證券在上述研報中也明確指出，從歷史來看，重點城市限購全面退出是一輪托底政策的重要環節。上一輪周期中，二線城市解除限購的高峰期在2014年9月，南京、大連、沈陽三城也在此時解除，并在政策落地的次月均實現了銷售面積同比增速的收窄。

　　然而，直到半年后的2015年3月，上述三個城市的銷量同比增速才開始明顯增長，均價同比增速也出現了半年的滯后，基本出現在2015年9月。 上述研究報告指出，"總體來看，限購全面取消與政策組合拳的疊加可能會確認市場觸底反彈，但距離基本上升趨勢的確立仍需時日"。

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